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政策資訊

    廣發銀行聯合西南財經大學發表了《2018中國城市家庭財富健康報告》,《報告》顯示了中國家庭的財產配置狀況,其中家庭總資產的配置中,房產占比竟然高達77.7%,與此相對應美國家庭資產配置中房產占比僅為34.6%,還不到中國的一半。

    對于多數家庭來說,房產基本上就等同于家庭資產,因為很多家庭都會選擇按揭買房,因此如果除去房產的話,很多家庭都會是負資產的狀態,也正因如此,中國人非常關心房產的問題。從今年開始,《民法典》就正式開始實施,其中涉及了很多關于房產的新規定,有關于租房的新規,也有關于繼承的新規,還有關于離婚房產分割的新規等,接下來我們就逐一進行介紹。
    一、民法典中有關離婚房產分割問題:
    01婚前全款買房。
    如果一方在結婚之前選擇全款買房,那么這套房子就屬于婚前的個人財產,在離婚的時候不可以分割。
不過也有特殊情況,如果一方自愿把房子的一半所有權贈予另一方,并通過贈予或者買賣的房子加上了另一方的名字,那么這套房子就屬于夫妻雙方的共同財產,離婚的時候應當分割。
    02婚前按揭買房。
    如果一方在婚前按揭買房,那么這套房子的歸屬就分為兩個部分,第一部分是婚前的首付和月供,第二部分是婚后的月供;榍暗氖赘逗驮鹿┳匀皇琴I房一方的個人財產,婚后的月供屬于夫妻雙方的共同財產,因此離婚時分割的是婚后共同還貸的部分。
    不過需要注意兩個問題,首先房產增值部分屬于夫妻雙方的共同財產;另外共同還貸部分與夫妻雙方的工資高低無關,即使一方沒有工作,但是也承擔了家中的其他事務,共同還貸部分仍然均等分割。
    03婚前繼承房產或者被贈予房產。
    不管是婚前繼承的房產還是婚前獲得贈予的房產,都屬于一方婚前的個人財產,離婚的時候不予分割。
    04婚后繼承房產或者被贈予房產。
    通常情況下,結婚之后繼承的房產和被贈予的房產屬于夫妻雙方的共同財產,離婚的時候需要分割。
    不過如果遺囑中明確了繼承的對象是一個人,贈予合同中也明確了贈予的對象為個人,那么該房產就屬于一方的個人財產,離婚的時候不予分割。
    二、民法典中有關房產繼承問題:
    01房屋繼承權男女平等。
    按照我們的傳統思想,無論是財產還是房產,都應該繼承給兒子,女兒繼承不到任何財產。但是根據《民法典》的最新規定,兒子和女兒擁有相同的繼承權,不管是老人剩下的財產還是房產,女兒都應該有自己的一部分。
    當然這是沒有立遺囑的情況,如果老人遺囑中明確了房子的繼承問題,應該遵照老人的意愿,按照遺囑中的房產分配方式來分配房產。
    02房產繼承增設了“寬恕”制度。
    《民法典》中有明確規定,如果繼承人有以下幾種行為,會喪失繼承權:
    1、故意殺害被繼承人;
    2、為爭奪遺產而殺害其他繼承人;
    3、遺棄被繼承人,或者虐待被繼承人情節嚴重;
    4、偽造、篡改、隱匿或者銷毀遺囑,情節嚴重;
    5、以欺詐脅迫等手段迫使或者妨礙被繼承人設立、變更或者撤回遺囑,情節嚴重。
    如果出現上述幾種情況,繼承人會喪失繼承權,不過《民法典》增設了“寬恕”制度,如果繼承人因為第三、四、五條而喪失繼承權的時候,犯錯之后誠心悔改,表現非常良好,同時被繼承人也表示可以寬恕繼承人過去的過失,這種情況下,繼承人可以重新獲得房產的繼承權。當然如果是因為前兩條而喪失了繼承權,將會是永久喪失,不可重新獲得。
    其實這一新規算是給繼承人一個改過自新的機會,而對于被繼承人來說,遺產什么的并不重要,只要孩子能陪在自己身邊就可以,只要繼承人誠心悔改,能好好照顧自己,就是最好的結果。

    03代位繼承的范圍擴大。
    原來的繼承法中規定,第一順位繼承人有配偶、子女和父母;第二順位繼承人有兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。通常情況下被繼承人的房產是由第一順位繼承人繼承,如果第一順位繼承人不在世或者喪失了繼承權,那么就由第二順位繼承人代位繼承,如果沒有符合條件的第二順位繼承人,遺產將會變成無主財產。
    不過根據《民法典》中的最新規定,新增了侄、甥也可以代位繼承,相當于擴大了代位繼承的范圍,避免被繼承人的遺產變成沒有人繼承的財產。
    三、民法典中的租房新規。
    01設立居住權的房子不能出租。
    《民法典》首次提出了居住權的概念,并且規定設立了居住權的房子,在居住權生效期間,房子既不能進行出租,也不能進行售賣。
     居住權相當于把房子的所有權和居住權分開,即使擁有房子的所有權,也不一定擁有房子的居住權。舉個例子,小王長期在外打工,老王請了一個保姆照顧自己,保姆對老王非常好,老王去世之前給保姆設立了10年的居住權。老王去世后小王繼承了這套房子,但是在居住權設立期間,小王雖然擁有房子的所有權,但是并沒有權利將房子進行出租或者售賣,同樣也沒有居住的權利。
    因此租房客在租房的時候,不僅要確認房子的所有權問題,還需要確認房子是否設立了居住權,一定要避開設立了居住權的房子。
    02承租人擁有優先租賃權,同時也擁有優先購買權。
    《民法典》中有明確規定:租賃期限屆滿,房屋承租人享受以同等條件優先承租的權利。也就是說如果租賃合同到期,承租人可以優先租用房子,通常情況下,出租人沒有意見的話,租賃合同默認續期。
    另外如果出租人有出售房子的意向,出租人應該提前通知承租人,并且除近親屬之外,承租人擁有同等條件下優先購買權。不過承租人要想購買這套房子,需要在15天內表達自己的購買意愿,15天過后將會失去優先購買權。
結語:2021年1月1日起,《民法典》已經正式實施,其中包括很多大家比較關心的新規定!睹穹ǖ洹废啾扔谶^去的法律來說,更加貼近人民,讓普通老百姓也能通過《民法典》了解更多的法律法規。

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